Cómo facturar el arrendamiento de un inmueble en México (guía CFDI 2026)

Saber cómo facturar el arrendamiento de un inmueble en México es una obligación fiscal que muchos propietarios descubren tarde, cuando el SAT ya exige cumplimiento y las multas están sobre la mesa. Si rentas una casa, local comercial, bodega, oficina o terreno, la ley te obliga a emitir un CFDI por cada cobro de renta y a tributar en el Régimen de Arrendamiento. En esta guía encontrarás el proceso completo, los impuestos que aplican, las deducciones disponibles y los errores más frecuentes, todo actualizado para 2026.

¿Qué es el Régimen de Arrendamiento y quién debe registrarse?

El Régimen de Arrendamiento es la modalidad fiscal que el SAT asigna a las personas físicas que obtienen ingresos por rentar bienes inmuebles: casas habitación, locales comerciales, bodegas, oficinas, estacionamientos o terrenos. Su base legal está en el Capítulo III del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), artículos 114 a 118.

Para tributar correctamente en este régimen debes cumplir con los siguientes requisitos:

• Contar con tu RFC activo ante el SAT con la actividad económica de arrendamiento (clave de régimen 606).
• Emitir un CFDI 4.0 por cada pago de renta que recibas, incluso cuando el inquilino no lo solicite.
• Presentar declaraciones provisionales mensuales a más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponde el ingreso.
• Presentar la declaración anual en el mes de abril del año siguiente.

Si recibes ingresos por arrendamiento y aún no tienes RFC o no has activado esta actividad, debes hacerlo a través del portal del SAT o en una oficina de atención antes de emitir tu primer comprobante. Operar sin el alta correspondiente es una infracción que puede generar recargos y multas.

IVA e ISR en el arrendamiento: lo que debes saber antes de facturar

Los dos grandes impuestos que afectan al arrendamiento de inmuebles en México son el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto sobre la Renta (ISR). Su tratamiento varía según el tipo de inmueble y el uso que le dé el arrendatario.

Impuesto al Valor Agregado (IVA)

La Ley del IVA distingue el destino del inmueble para determinar si la operación está gravada, exenta o aplica tasa reducida:

Tipo de inmueble / uso	Tasa de IVA	Fundamento legal
Casa habitación (uso exclusivamente residencial)	Exento	Art. 20, fracc. II LIVA
Local comercial, bodega, oficina, terreno	16 %	Art. 1 LIVA
Zona fronteriza norte (uso comercial, municipios del decreto)	8 %	Decreto zona fronteriza vigente 2026

La lista de municipios que califican como zona fronteriza puede actualizarse. Verifica el decreto vigente en el portal del SAT antes de aplicar la tasa reducida.

Impuesto sobre la Renta (ISR)

El ISR se calcula sobre los ingresos netos: ingresos brutos menos deducciones. La LISR te da dos caminos para deducir:

1. Deducción opcional ("ciega"): descuentas el 35 % de tus ingresos brutos más el impuesto predial pagado en el período, sin necesidad de comprobar gastos individuales. Es la opción más sencilla si tus gastos reales son bajos.
2. Deducciones comprobadas: deduces los gastos reales relacionados con el inmueble (mantenimiento, reparaciones, intereses hipotecarios, primas de seguro, agua, honorarios de administración, etc.), siempre que cuentes con el CFDI de cada gasto.

La tasa de ISR que aplica sobre la base gravable resultante es la tarifa mensual del artículo 96 de la LISR, con rangos que van del 1.92 % al 35 % según el nivel de ingresos. Las tarifas se ajustan anualmente por inflación; consulta la tabla vigente 2026 directamente en el SAT antes de calcular tu pago provisional.

Retenciones cuando el arrendatario es persona moral

Si tu inquilino es una empresa (persona moral), la ley lo obliga a retenerte impuestos directamente al pagarte la renta. Estas retenciones son:

• ISR: 10 % sobre el monto de la renta antes de IVA (art. 116 LISR).
• IVA: dos terceras partes del IVA trasladado (equivalente a 10.67 % cuando la tasa es 16 %) (art. 1-A LIVA).

Estas retenciones deben reflejarse en el CFDI que tú emites incluyendo el nodo de retenciones correspondiente. Sin ese nodo, el comprobante es inválido y la empresa no podrá acreditar los impuestos retenidos.

Paso a paso: cómo facturar el arrendamiento de un inmueble

1. Verifica tu situación fiscal en el SAT

Ingresa al portal del SAT con tu RFC y contraseña (o e.firma) y descarga tu Constancia de Situación Fiscal. Confirma que el régimen 606 – Arrendamiento aparezca como actividad activa. Si no está, ve a "Actualización de actividades económicas y obligaciones" y agrégala antes de emitir cualquier comprobante.

2. Obtén tu Certificado de Sello Digital (CSD)

Para timbrar un CFDI necesitas un Certificado de Sello Digital vigente. Lo tramitas en el portal del SAT, sección "Factura electrónica", usando tu e.firma (FIEL). El CSD tiene vigencia de cuatro años; si el tuyo expiró, renuévalo antes de intentar emitir facturas.

3. Elige un Proveedor Autorizado de Certificación (PAC) o el portal del SAT

Solo puedes timbrar un CFDI a través de un PAC certificado por el SAT o usando el portal de facturación gratuita del propio SAT. Los PAC son plataformas privadas que validan, sellan y asignan el UUID al comprobante. El portal del SAT es gratuito pero más básico en funciones.

YoFacturo está llegando a México con una plataforma diseñada para que arrendadores y PyMEs emitan sus CFDI sin complicaciones. Si quieres acceder antes que nadie, únete a la lista de espera y te avisamos en cuanto esté disponible.

4. Llena los datos del CFDI correctamente

Al emitir la factura de arrendamiento, cuida que el comprobante contenga los siguientes campos correctamente:

• Versión: 4.0 (obligatoria desde enero 2022).
• Tipo de comprobante: I – Ingreso.
• Régimen fiscal del emisor: 606 – Arrendamiento.
• RFC, nombre y código postal del arrendatario (persona física o moral que paga la renta).
• Uso del CFDI: el que te indique tu inquilino; el más común para arrendamiento es G03 – Gastos en general.
• Clave del producto o servicio del SAT: 80131500 – Servicio de arrendamiento de bienes inmuebles (o la clave específica que corresponda al tipo de inmueble).
• Descripción: debe ser clara y suficiente, por ejemplo: "Renta de local comercial correspondiente al mes de junio 2026, ubicado en Av. Insurgentes Sur 1234, Col. Del Valle, Ciudad de México".
• Subtotal, IVA trasladado y retenciones (si aplican según el tipo de arrendatario).
• Método de pago: PUE (Pago en Una Exhibición) si recibes el monto completo en el período; PPD (Pago en Parcialidades o Diferido) si existe un pago a cuenta con complemento de pago posterior.
• Forma de pago: transferencia (03), efectivo (01), cheque (02), etc.

5. Emite el CFDI en tiempo

La factura debe emitirse al momento de recibir el pago o, a más tardar, el último día hábil del mes en que se cobró la renta. No emitirla en tiempo es una infracción fiscal tipificada en el Código Fiscal de la Federación que puede derivar en multas que van de miles a decenas de miles de pesos (montos vigentes 2026, verifica en el SAT).

6. Presenta tu declaración provisional mensual

Con los ingresos facturados del mes, calcula tu ISR provisional aplicando la deducción que hayas elegido y presenta el pago en el portal del SAT antes del día 17 del mes siguiente. Si el arrendatario persona moral ya te retuvo el 10 % de ISR, ese monto se acredita contra tu pago provisional, reduciendo lo que debes enterar directamente.

Deducciones que puedes aplicar en el Régimen de Arrendamiento

Si optas por deducciones comprobadas en lugar de la deducción ciega del 35 %, la LISR permite deducir los siguientes conceptos, siempre que cuentes con el CFDI de respaldo:

• Mantenimiento y reparaciones del inmueble.
• Intereses reales pagados por créditos hipotecarios sobre el inmueble arrendado.
• Salarios y cuotas al IMSS de trabajadores dedicados exclusivamente al cuidado del inmueble.
• Primas de seguros sobre el inmueble.
• Predial e impuestos locales pagados durante el período.
• Gastos de agua, luz y mantenimiento de áreas comunes cuando los absorbe el arrendador.
• Honorarios del administrador del inmueble.
• Honorarios notariales derivados de contratos de arrendamiento.

Consejo práctico: Lleva un registro mensual de todos tus gastos y conserva los CFDI recibidos durante al menos cinco años. Si tus deducciones reales superan el 35 % de tus ingresos brutos, las deducciones comprobadas te resultarán más convenientes que la opción ciega.

Errores frecuentes al facturar rentas en México

No emitir CFDI aunque el inquilino no lo pida

La obligación de emitir el CFDI recae sobre el arrendador, independientemente de que el arrendatario lo solicite o no. El SAT puede detectar depósitos bancarios recurrentes sin comprobante fiscal y presumir ingresos no declarados, lo que desencadena auditorías y créditos fiscales.

Confundir casa habitación con uso mixto

Si el arrendatario usa parte del inmueble como oficina, consultorio o negocio, el arrendamiento puede dejar de ser exento de IVA en la proporción destinada a uso comercial. Establece con claridad en el contrato el uso exclusivo del inmueble y refleja el tratamiento de IVA que corresponde.

No capturar el nodo de retenciones cuando el arrendatario es persona moral

Emitir la factura sin el nodo de retenciones genera inconsistencias entre el CFDI emitido y lo que la empresa reporta al SAT. Antes de facturar, pregunta siempre a tu arrendatario si es persona moral y si está obligado a retenerte.

Usar el RFC genérico XAXX010101000

El RFC genérico solo aplica para ventas al público en general (operaciones de mostrador). En arrendamiento, el CFDI debe expedirse siempre a nombre del arrendatario real con su RFC correcto, de lo contrario no tendrá validez fiscal para quien paga la renta.

No acreditar las retenciones en la declaración provisional

Si una persona moral ya te retuvo el 10 % de ISR, ese importe debe reflejarse como un crédito en tu declaración provisional. Omitirlo implica pagar dos veces el mismo impuesto, algo que el SAT no corrige de forma automática.

Casos especiales que debes conocer

Co-arrendadores (dos o más propietarios del mismo inmueble)

Cuando el inmueble pertenece a varias personas en copropiedad, cada co-arrendador debe emitir su propio CFDI por la proporción del ingreso que le corresponde según el porcentaje de la copropiedad, y tributar de manera individual ante el SAT.

Subarrendamiento

Si eres arrendatario y subarrendas el inmueble, también tienes la obligación de darte de alta en el Régimen de Arrendamiento y emitir CFDI por los ingresos que recibas. El subarrendamiento sin autorización contractual del propietario puede acarrear consecuencias civiles adicionales.

Arrendamiento de locales en centros comerciales

Los operadores de centros comerciales son típicamente personas morales, por lo que siempre habrá retención de ISR e IVA. Además, suelen incluir cuotas de mantenimiento en el monto de la renta; cada concepto debe separarse en la factura para reflejar el tratamiento fiscal correcto de cada uno.

¿Listo para simplificar tu facturación de arrendamiento?

Gestionar CFDI mes a mes, calcular retenciones, cuadrar declaraciones provisionales y conservar evidencia documental puede volverse tedioso cuando tienes varios inmuebles arrendados o cuando el arrendatario cambia condiciones de pago. Las plataformas de facturación electrónica integradas con PAC certificados por el SAT te permiten automatizar la emisión, mantener un historial ordenado y reducir errores de captura que después son costosos de corregir.

Si buscas una solución pensada para arrendadores y PyMEs mexicanas, YoFacturo está llegando a México muy pronto. Únete a la lista de espera y accede antes que nadie a una plataforma diseñada para que facturar tu renta sea tan sencillo como llenar un formulario.