ITP: guía completa del impuesto a las transmisiones patrimoniales en Uruguay (2026)

El ITP (impuesto a las transmisiones patrimoniales Uruguay) es uno de los tributos que más preguntas genera al momento de comprar, vender, donar o heredar un inmueble en nuestro país. Administrado por la Dirección General Impositiva (DGI) y regulado principalmente por la Ley 16.107 de 1990 y sus modificaciones posteriores, el ITP grava la transferencia de bienes inmuebles situados en territorio uruguayo, con implicancias tanto para personas físicas como para empresas y emprendedores. En esta guía encontrás todo lo que necesitás saber sobre el impuesto a las transmisiones patrimoniales vigente en 2026, con ejemplos claros y los datos clave para que no te tomen por sorpresa.

¿Qué es el ITP y qué operaciones grava?

El impuesto a las transmisiones patrimoniales es un tributo que recae sobre las transferencias —tanto a título oneroso como gratuito— de bienes inmuebles ubicados en Uruguay. También aplica sobre la constitución de ciertos derechos reales sobre esos inmuebles. En términos cotidianos: cada vez que un inmueble cambia de propietario se genera la obligación de pagar el ITP.

El tributo no distingue si quien transfiere o adquiere es una persona física, un emprendedor unipersonal o una sociedad comercial: en todos los casos aplica la misma lógica general. Tampoco importa si el inmueble es residencial, comercial o rural.

Operaciones alcanzadas por el ITP

• Compraventa de inmuebles: la situación más frecuente; la escritura pública ante notario activa el impuesto.
• Permuta: intercambio de inmuebles entre partes; cada una tributa como si fuera vendedora del bien que entrega.
• Donaciones: transmisiones gratuitas de inmuebles entre personas físicas o jurídicas.
• Adjudicaciones hereditarias: cuando los herederos o legatarios reciben bienes inmuebles de una sucesión.
• Promesas de compraventa inscriptas: la inscripción registral de una promesa puede generar la obligación en determinados casos.
• Constitución de derechos reales: usufructo, uso, habitación y superficie sobre inmuebles.
• Aportes de inmuebles a sociedades: cuando un socio transfiere dominio de un bien raíz a una empresa.

¿Quién paga el ITP en Uruguay?

En una compraventa estándar el impuesto recae sobre ambas partes: vendedor y comprador. La tasa general vigente es del 2 % a cargo del vendedor y del 2 % a cargo del comprador, lo que implica un total del 4 % sobre el valor real fiscal del inmueble. Este dato es fundamental cuando presupuestás el costo de una operación inmobiliaria: el precio pactado con la contraparte es solo una parte del desembolso total.

En operaciones a título gratuito (donaciones, herencias) la distribución cambia: suele recaer sobre quien recibe el bien. Las tasas específicas para cada tipo de transmisión pueden variar según la normativa vigente al momento de la operación, por lo que siempre conviene verificarlas en el portal oficial de DGI (dgi.gub.uy) antes de firmar cualquier documento.

¿Cómo se calcula el ITP? Base imponible y tasas

La base de cálculo del ITP es el valor real fiscal del inmueble, también llamado valor catastral, que fija periódicamente la Dirección Nacional de Catastro (organismo dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas). Este valor suele ser inferior al precio de mercado, aunque la brecha varía considerablemente según la zona, el tipo de bien y cuándo fue actualizado el catastro.

La regla general es que si el precio pactado entre las partes es inferior al valor real fiscal, igualmente se toma el catastral como base imponible. El escribano es quien consulta ese valor actualizado antes de la escritura y lo aplica al cálculo.

Tasas del ITP por tipo de operación (vigente 2026 — verificá en DGI)

Tipo de operación	Parte que tributa	Tasa aproximada	Base de cálculo
Compraventa	Vendedor	2 %	Valor real fiscal
Compraventa	Comprador	2 %	Valor real fiscal
Permuta	Cada parte (como vendedora)	2 % c/u	Valor real fiscal de cada inmueble
Donación	Donatario (quien recibe)	Verificar en DGI	Valor real fiscal
Herencia / adjudicación	Heredero o adjudicatario	Verificar en DGI	Valor real fiscal
Constitución de usufructo	Partes involucradas	Variable según caso	Porción del valor real fiscal
Aporte de inmueble a sociedad	Aportante y/o sociedad	Verificar en DGI	Valor real fiscal

Las tasas indicadas corresponden a la normativa general vigente en 2026. Dado que la legislación puede sufrir ajustes, siempre verificá los porcentajes actualizados en el portal oficial de DGI (dgi.gub.uy) o consultá con un escribano o contador antes de cerrar cualquier operación.

Exenciones del ITP: ¿cuándo no se paga?

La legislación uruguaya prevé una serie de exenciones que pueden reducir o eliminar el ITP. Conocerlas puede representar un ahorro muy importante, especialmente en operaciones de mayor valor.

Vivienda de Interés Social (VIS)

Las transmisiones de inmuebles calificados como Vivienda de Interés Social al amparo de la Ley 18.795 y el decreto reglamentario quedan exoneradas del ITP tanto para el vendedor como para el comprador durante los plazos que establece la normativa. Si estás comprando una propiedad promovida por el Estado o por una empresa con ese régimen, confirmá con el escribano si aplica la exoneración antes de la escritura.

Primera vivienda con crédito hipotecario

Existen beneficios para quienes adquieren su primera vivienda financiada mediante crédito hipotecario con instituciones habilitadas. La exoneración puede aplicar sobre la cuota del comprador y está sujeta a montos máximos de valor catastral; verificá el tope vigente directamente con DGI o con tu escribano, porque esos umbrales se actualizan.

Liquidación de sociedad conyugal

Las adjudicaciones de inmuebles entre cónyuges que deriven de la liquidación de la sociedad conyugal pueden tener un tratamiento diferenciado y estar exoneradas o tener tasa reducida, dependiendo de las circunstancias de cada caso. Consultá con un escribano antes de formalizar.

Organismos públicos y entidades sin fines de lucro

Las transferencias en las que interviene el Estado, los Gobiernos Departamentales, entes autónomos, servicios descentralizados y ciertas organizaciones sin fines de lucro reconocidas por DGI también pueden estar exoneradas. Si tu empresa opera con alguna de estas entidades, preguntá específicamente por esta situación.

¿Cómo se liquida y se paga el ITP?

El ITP se liquida y se deposita a través del escribano público en el momento del otorgamiento de la escritura traslativa de dominio. El notario es el responsable legal de calcular el monto correcto, retenerlo de las partes y depositarlo ante DGI en los plazos establecidos. Las partes no deben concurrir directamente a DGI a pagar: toda la gestión pasa por el escribano.

El proceso típico en una compraventa sigue estos pasos:

1. El escribano solicita el valor real fiscal actualizado del inmueble a la Dirección Nacional de Catastro.
2. Calcula el ITP correspondiente al vendedor y al comprador aplicando las tasas vigentes.
3. En el acto de escritura, retiene los importes de cada parte.
4. Deposita el impuesto ante DGI dentro de los plazos legales, utilizando los formularios habilitados para cada período.
5. Emite los comprobantes de pago que quedan archivados junto con la escritura y los testimonios.

Es importante saber que el escribano también está obligado a declarar la operación aunque exista una exoneración, para dejar constancia del hecho imponible y el fundamento de la exención aplicada.

ITP en herencias y donaciones

Cuando fallece una persona que tenía inmuebles en Uruguay, la adjudicación hereditaria genera el hecho imponible del ITP. Los herederos o legatarios que reciban bienes raíces como parte de la sucesión deberán tributar en el momento en que se formalice la escritura de adjudicación. El escribano que gestiona la sucesión se encarga de calcular y depositar el impuesto.

En las donaciones de inmuebles la obligación recae sobre el donatario, es decir, quien recibe el bien. Existen tratamientos especiales para donaciones entre ciertos parientes o con destino a fines de utilidad pública, por lo que siempre conviene asesorarse antes de formalizar la transferencia.

Un aspecto que muchos emprendedores no anticipan: si una empresa recibe un inmueble como aporte de capital o mediante una adjudicación societaria, también puede originarse el hecho imponible del ITP. Por eso, cuando se reorganizan activos inmobiliarios dentro de una estructura de negocios, es imprescindible involucrar a un contador y a un escribano desde el inicio del proceso.

ITP e Impuesto al Patrimonio: no son lo mismo

Una confusión frecuente es mezclar el ITP con el Impuesto al Patrimonio (IP). Son tributos completamente distintos:

• El ITP se aplica en el momento puntual en que se transfiere la propiedad del inmueble. Es un hecho imponible instantáneo.
• El IP es un impuesto anual que grava el patrimonio neto de personas físicas y jurídicas, incluidos los inmuebles que poseen al cierre de cada ejercicio.

Ambos pueden coexistir a lo largo de la vida de un mismo bien: el IP lo pagás cada año mientras sos propietario, y el ITP lo pagás cuando comprás o vendés. Tenerlo claro evita sorpresas en la planificación tributaria de tu empresa o emprendimiento.

Consejos prácticos para gestionar el ITP sin sorpresas

Estas recomendaciones son válidas tanto para particulares como para emprendedores y empresas:

• Consultá el valor catastral antes de firmar la promesa: el escribano puede solicitarlo a Catastro y así conocés de antemano cuánto ITP vas a pagar.
• Incluí el ITP en el presupuesto total de la operación: el 2 % puede representar decenas de miles de pesos en inmuebles de valor medio; no lo subestimés.
• Verificá si aplica alguna exoneración: VIS, primera vivienda y otras pueden eliminar el impuesto por completo.
• Documentá todo mediante escritura pública: toda transferencia de dominio debe constar ante escribano habilitado para tener validez legal y fiscal.
• Asesoráte con un contador o escribano: especialmente en operaciones complejas como herencias con varios herederos, permutas o aportes societarios, donde el cálculo no es directo.
• Guardá los comprobantes de pago del ITP: son documentos tributarios que pueden ser requeridos ante DGI o en transacciones futuras.

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Resumen: puntos clave del ITP en Uruguay

• El ITP grava las transferencias de inmuebles en Uruguay, ya sea por venta, permuta, donación o herencia.
• En una compraventa la tasa general es del 2 % para el vendedor y 2 % para el comprador sobre el valor real fiscal.
• El impuesto lo liquida y deposita el escribano; las partes no deben ir directamente a DGI.
• Existen exenciones importantes (VIS, primera vivienda, organismos públicos) que conviene verificar antes de cada operación.
• El ITP es diferente al Impuesto al Patrimonio: uno es puntual (en la transferencia) y el otro es anual.
• Para empresas y emprendedores, los aportes societarios de inmuebles y las adjudicaciones también pueden generar ITP.
• Verificá siempre las tasas y montos vigentes en el portal oficial de DGI (dgi.gub.uy) ya que los valores se actualizan periódicamente.