Régimen de Arrendamiento de Inmuebles en México: Guía Completa 2026

El régimen de arrendamiento de inmuebles es la figura fiscal que el SAT establece para todas las personas físicas que obtienen ingresos por rentar propiedades en México, ya sean casas, departamentos, locales comerciales, bodegas u oficinas. Si eres arrendador —es decir, si cobras una renta periódica por ceder el uso de un bien inmueble—, conocer a fondo este régimen es indispensable para cumplir con tus obligaciones, evitar multas y aprovechar las deducciones que la ley te permite.

¿Qué es el régimen de arrendamiento de inmuebles?

Conforme al capítulo III del título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), el régimen de arrendamiento de inmuebles agrupa los ingresos que percibe una persona física por conceder el uso o goce temporal de bienes inmuebles. Esto incluye:

• Rentas de casa habitación (departamentos, casas, cuartos)
• Arrendamiento de locales comerciales, bodegas y oficinas
• Arrendamiento de terrenos, estacionamientos y naves industriales
• Subarrendamiento, cuando el arrendatario cede el inmueble a un tercero

No importa si rentas un solo inmueble o varios, ni si lo haces de manera formal o informal: en cuanto percibes ingresos por este concepto tienes la obligación de inscribirte en el RFC con esa actividad económica y cumplir con las reglas del SAT.

¿Quiénes deben inscribirse en este régimen?

Toda persona física que obtenga ingresos por arrendamiento debe darse de alta ante el SAT bajo este régimen. No existe un mínimo de ingresos para que surja la obligación: si firmaste un contrato de arrendamiento y recibes rentas periódicas, ya estás en el supuesto legal, aunque la renta sea de unos cuantos miles de pesos al mes.

Si además tienes otras fuentes de ingreso —por ejemplo, eres trabajador asalariado o ejerces una actividad empresarial—, puedes tributar simultáneamente en el régimen de arrendamiento y en el que corresponda a tus demás ingresos. El SAT exige que declares cada fuente por separado y las acumules en tu declaración anual.

Arrendadores que pueden optar por el RESICO

Desde 2022, el Régimen Simplificado de Confianza (RESICO) permite que ciertas personas físicas, incluidos arrendadores, tributen con tasas más bajas y con obligaciones administrativas simplificadas, siempre que sus ingresos totales del año anterior no hayan superado los 3.5 millones de pesos (cifra vigente 2026, verificá en el SAT antes de tomar cualquier decisión). Si calificas, conviene comparar cuál régimen te resulta más conveniente con el apoyo de tu contador.

Obligaciones fiscales del arrendador en México

Tributar correctamente en el régimen de arrendamiento implica cumplir con cuatro obligaciones principales a lo largo del año:

1. Inscripción en el RFC con la actividad económica de arrendamiento de inmuebles.
2. Emisión de CFDI (factura electrónica) por cada pago de renta que recibas, sin importar si el arrendatario es persona física o moral.
3. Pago provisional mensual de ISR a más tardar el día 17 del mes siguiente al periodo en que cobraste la renta.
4. Declaración anual en el mes de abril del año siguiente al ejercicio fiscal.

Emisión de CFDI en arrendamiento

Cada vez que cobres una renta debes emitir un Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) a tu arrendatario. Si tu inquilino es una persona moral (empresa, S.A., S. de R.L., etc.), la ley la obliga a retenerte ISR e IVA —en su caso— directamente en el pago; el CFDI que emitas debe reflejar esas retenciones.

Si en cambio rentas a una persona física que no lleva contabilidad —como un particular que arrienda tu departamento para vivir—, emites la factura sin retenciones y tú mismo calculas y enteras el ISR mes a mes mediante pagos provisionales.

Pagos provisionales de ISR

Los pagos provisionales son anticipos del impuesto anual. La mecánica básica es la siguiente:

1. Suma los ingresos por renta del mes.
2. Resta las deducciones permitidas (o aplica la deducción opcional del 35 %).
3. Al resultado —la base gravable— aplica la tarifa mensual de ISR que publica el SAT.
4. Paga la diferencia a favor del fisco a más tardar el día 17 del mes siguiente.

En la declaración anual de abril ajustas el impuesto real del ejercicio. Si pagaste de más durante el año, puedes solicitar devolución o compensación ante el SAT.

ISR en arrendamiento: deducción opcional o gastos reales

Una de las decisiones más relevantes que enfrentas como arrendador es elegir cómo deducir tus gastos para calcular el ISR. La ley te ofrece dos caminos excluyentes por ejercicio fiscal:

Deducción opcional del 35 %

Sin necesidad de conservar comprobantes de mantenimiento o administración, puedes deducir el 35 % de tus ingresos brutos por renta, más las contribuciones de predial y derechos de agua pagados durante el año. Es la opción más sencilla desde el punto de vista administrativo y conviene cuando tus gastos reales son menores a ese porcentaje.

Deducciones reales comprobadas

Si el inmueble genera gastos superiores al 35 % —por ejemplo, tienes crédito hipotecario, pagas mantenimiento costoso, seguros o comisiones de administración—, puedes deducir los gastos reales siempre que cuentes con el CFDI que los respalde. Esta opción requiere más organización, pero puede reducir considerablemente tu base gravable y, por tanto, el impuesto a pagar.

Concepto	Deducción opcional (35 %)	Deducciones reales
Base de cálculo	35 % de los ingresos brutos por renta	Gastos comprobados con CFDI a tu nombre
Predial y derechos de agua	Deducibles además del 35 %	Deducibles como gasto real
Intereses hipotecarios	Incluidos en el 35 %	Deducibles (solo intereses reales, con estado de cuenta)
Gastos de mantenimiento y reparaciones	Incluidos en el 35 %	Deducibles con CFDI
Seguros del inmueble	Incluidos en el 35 %	Deducibles con CFDI
Comisiones de administración inmobiliaria	Incluidas en el 35 %	Deducibles con CFDI
¿Cuándo conviene?	Cuando los gastos reales son menores al 35 %	Cuando los gastos reales superan el 35 %

La elección aplica por año completo: una vez que seleccionas un método para el ejercicio, no puedes cambiarlo sino hasta el siguiente año fiscal.

IVA en el arrendamiento de inmuebles

El tratamiento del Impuesto al Valor Agregado (IVA) depende exclusivamente del uso que el arrendatario le dé al inmueble:

• Uso habitacional (casa habitación): la renta está exenta de IVA. No cobras el impuesto al inquilino ni tienes que declararlo por esa operación. Esta exención aplica incluso si el inmueble tiene alberca, jardín o cuarto de servicio, siempre que el destino sea habitar.
• Uso comercial, de oficinas o industrial: la renta está gravada a la tasa del 16 % de IVA. Debes trasladar el impuesto al arrendatario, emitir el CFDI con el desglose de IVA y presentar declaraciones mensuales de IVA ante el SAT.
• Uso mixto: si el mismo inmueble se destina parcialmente a habitación y parcialmente a comercio, debes prorratear el IVA conforme a las reglas del SAT. Este escenario requiere asesoría contable especializada.

Si rentas exclusivamente para casa habitación, estás exento de IVA y no presentas declaraciones mensuales de ese impuesto. Si rentas para uso comercial, adquieres todas las obligaciones de un contribuyente de IVA: declaraciones mensuales, acreditamiento de IVA pagado en tus gastos y, en su caso, solicitud de devolución de saldos a favor.

Retenciones cuando el arrendatario es persona moral

Cuando quien renta tu inmueble es una empresa, la ley la obliga a retenerte parte del ISR e IVA directamente al momento de pagarte. Las retenciones vigentes 2026 —verificá las tasas actualizadas en el SAT— operan así:

• ISR: la persona moral retiene el 10 % del monto total de la renta mensual.
• IVA (solo en rentas de uso comercial): la persona moral retiene dos terceras partes del IVA trasladado, equivalentes a aproximadamente el 10.67 % sobre el valor de la renta.

La empresa entera esas retenciones al SAT en tu nombre; a ti te llega el pago neto. En tu declaración anual acreditas esas retenciones como anticipos ya pagados, lo que reduce o elimina el impuesto que tendrías que pagar adicionalmente.

Deducciones permitidas con comprobante fiscal

Si eliges el método de deducciones reales, el artículo 115 de la LISR establece los conceptos que puedes restar a tus ingresos:

• Impuesto predial y derechos de agua pagados en el año por el inmueble arrendado
• Gastos de mantenimiento, conservación y reparaciones
• Intereses reales de créditos hipotecarios contratados para adquirir el inmueble que rentas
• Salarios de trabajadores contratados para el cuidado o administración del inmueble
• Primas de seguros del inmueble (contra incendio, robo, responsabilidad civil)
• Inversiones en construcciones, ampliaciones y mejoras, a través de la deducción por depreciación
• Comisiones y honorarios pagados a agentes o administradores inmobiliarios

Todos estos conceptos deben estar respaldados por CFDI emitidos a tu nombre y RFC. Sin comprobante fiscal válido, el SAT puede rechazar la deducción en una auditoría.

Arrendamiento en plataformas digitales (Airbnb y similares)

Los ingresos obtenidos a través de plataformas digitales de hospedaje temporal —como Airbnb, Booking o cualquier app de renta por noche— tienen un tratamiento fiscal específico. La plataforma actúa como intermediaria y, en muchos casos, retiene un porcentaje de ISR e IVA en nombre del arrendador.

Dependiendo de tus ingresos totales y de la regularidad del arrendamiento, puedes tributar bajo el régimen de plataformas tecnológicas o bajo el régimen de arrendamiento tradicional. Las tasas de retención y los límites aplicables son distintos; consulta las reglas específicas vigentes 2026 publicadas por el SAT, ya que este esquema ha tenido ajustes en los últimos años.

Simplificá tu administración como arrendador

Gestionar facturas electrónicas, calcular ISR e IVA mes a mes, controlar las retenciones de empresas arrendatarias y preparar la declaración anual puede volverse tedioso, especialmente si tienes varios inmuebles o combinas uso habitacional con comercial.

YoFacturo está llegando a México con soluciones de facturación electrónica diseñadas para personas físicas y PyMEs que necesitan emitir CFDI rápido, registrar sus ingresos y mantener todo en orden ante el SAT. Si eres arrendador y querés ser de los primeros en acceder, podés anotarte en la lista de espera y recibir acceso anticipado cuando la plataforma esté disponible en México.

Preguntas frecuentes sobre el régimen de arrendamiento

¿Puedo estar en el régimen de arrendamiento y ser asalariado al mismo tiempo?

Sí. Puedes tributar simultáneamente en el régimen de sueldos y salarios por tu empleo formal y en el régimen de arrendamiento por tus rentas. Cada fuente de ingreso se declara bajo sus propias reglas; en la declaración anual de abril las acumulas y calculas el impuesto total del ejercicio, acreditando las retenciones que ya pagó tu patrón.

¿Qué pasa si no emito CFDI por mis rentas?

No emitir factura electrónica es una infracción fiscal que el SAT puede detectar mediante el cruce de información bancaria, contratos de arrendamiento registrados ante notario o declaraciones del arrendatario. Las sanciones incluyen multas de hasta el 75 % del impuesto omitido, actualización por inflación y recargos, además de posibles responsabilidades penales en casos de defraudación fiscal reiterada.

¿El predial del inmueble que rento siempre es deducible?

Sí. El predial del inmueble arrendado es deducible en ambos métodos: tanto en la opción del 35 % (donde se suma adicionalmente al porcentaje fijo) como en el método de deducciones reales. Guarda los recibos de pago o el CFDI correspondiente para respaldarlo ante el SAT.

¿Cuál es la fecha límite para presentar la declaración anual de arrendamiento?

La declaración anual de personas físicas con ingresos por arrendamiento se presenta durante el mes de abril del año siguiente al ejercicio. Por ejemplo, la declaración del ejercicio 2025 debió presentarse en abril de 2026. Si durante el año tuviste pagos provisionales en exceso, en la declaración anual puedes solicitar la devolución del saldo a favor.

¿La renta de casa habitación paga IVA?

No. El arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación está exento de IVA conforme a la Ley del IVA. No trasladas el impuesto al inquilino ni presentas declaraciones mensuales de IVA por ese concepto. Solo los inmuebles de uso comercial, de oficinas o industrial están gravados a la tasa del 16 %.

¿Puedo deducir el crédito hipotecario del inmueble que rento?

Únicamente puedes deducir los intereses reales —no el capital amortizado— del crédito hipotecario contratado específicamente para adquirir el inmueble que estás arrendando. Esta deducción aplica solo en el método de deducciones reales, no en la opción simplificada del 35 %. Necesitas el estado de cuenta del banco que acredite los intereses pagados en el año.

¿Qué pasa si mis rentas son menores a 4,000 pesos al mes?

No existe exención por monto de ingresos en el régimen de arrendamiento. Aunque la renta sea baja, las obligaciones fiscales nacen desde el primer peso cobrado. Si el ISR resultante es cero o mínimo por efecto de las deducciones y la tarifa progresiva, igualmente debes presentar tus declaraciones provisionales y la declaración anual.

¿Puedo cambiar de deducción opcional a deducciones reales a mitad del año?

No. La elección entre la deducción opcional del 35 % y las deducciones reales aplica por ejercicio fiscal completo. Una vez que presentas el primer pago provisional del año usando un método, debes mantenerlo hasta diciembre. Solo puedes cambiar de opción al inicio del siguiente ejercicio fiscal.