Deducción de intereses hipotecarios en México 2026: guía completa para declarar ante el SAT

La deducción de intereses hipotecarios es uno de los beneficios fiscales más valiosos que la Ley del ISR reconoce a las personas físicas en México, y sin embargo miles de contribuyentes la omiten cada año por desconocimiento o por no reunir correctamente los documentos que el SAT exige. Si tienes un crédito hipotecario para tu casa habitación contratado con una institución financiera autorizada, es muy probable que puedas aplicar esta deducción en tu declaración anual y pagar menos Impuesto Sobre la Renta (ISR).

En esta guía te explicamos, en términos claros y con ejemplos concretos, qué es la deducción de intereses hipotecarios, quiénes pueden aplicarla, cómo se calculan los intereses reales que acepta el SAT y cuál es el procedimiento paso a paso para incluirla en tu declaración anual 2026.

¿Qué es la deducción de intereses hipotecarios?

En México, las personas físicas pueden restar de su ingreso acumulable anual ciertos gastos personales llamados deducciones personales. La deducción de intereses hipotecarios está contemplada en el artículo 151, fracción IV de la Ley del ISR (LISR) y permite descontar los intereses reales que pagaste durante el ejercicio fiscal por un crédito hipotecario destinado a la adquisición de tu casa habitación.

La palabra clave aquí es "intereses reales": el SAT no te permite deducir el total de los intereses que pagaste, sino únicamente la parte que supera la inflación del periodo. En años con inflación alta, la porción deducible puede reducirse considerablemente; en años con inflación moderada, el monto puede ser más favorable para el contribuyente.

Esta deducción reduce tu base gravable de ISR, lo que se traduce directamente en un saldo a favor o en un impuesto menor al momento de presentar tu declaración anual.

¿Quiénes pueden deducir intereses hipotecarios ante el SAT?

Para aprovechar este beneficio debes cumplir con las siguientes condiciones de manera simultánea:

• Ser persona física con RFC activo y obligación de presentar declaración anual.
• Tener un crédito hipotecario contratado con una institución que integre el sistema financiero mexicano: bancos, SOFOM reguladas, INFONAVIT, FOVISSSTE, entre otras autorizadas por la SHCP.
• Que el crédito haya sido destinado exclusivamente a la adquisición de tu casa habitación (no aplica para locales comerciales, bodegas ni terrenos sin construcción).
• Que el monto total del crédito otorgado por ese inmueble no exceda de 750,000 Unidades de Inversión (UDIs). Consulta el valor vigente de la UDI en el sitio del Banco de México, ya que fluctúa diariamente (vigente 2026, verificá en el SAT).
• Contar con el CFDI de intereses emitido por la institución financiera o, en el caso de INFONAVIT y FOVISSSTE, con la constancia anual que estas instituciones emiten.

¿También aplica para créditos INFONAVIT y FOVISSSTE?

Sí. Aunque INFONAVIT y FOVISSSTE no emiten CFDI en el sentido estricto, el SAT acepta las constancias de intereses que estas instituciones entregan a sus derechohabientes, siempre y cuando el crédito se haya otorgado para casa habitación. Puedes descargarla directamente en los portales de cada institución con tu número de crédito y CURP.

Requisitos y documentación que pide el SAT

Tener los documentos correctos antes de abrir tu declaración anual te ahorrará contratiempos. El SAT puede solicitar cualquiera de los siguientes elementos:

1. CFDI de intereses hipotecarios emitido por el banco o la SOFOM. Descárgalo desde el portal de tu institución financiera o del portal del SAT (sección "Mis facturas recibidas").
2. Constancia anual de intereses (para INFONAVIT o FOVISSSTE). Contiene el desglose de intereses nominales pagados y el factor de ajuste por inflación.
3. Escritura pública o contrato de crédito que acredite que el inmueble es tu casa habitación.
4. RFC y datos del acreedor hipotecario.

Si tu crédito está con un banco comercial (BBVA, Santander, Banorte, HSBC, Citibanamex, etc.), la institución está obligada por ley a emitirte un CFDI con todos los datos necesarios a más tardar en enero del año siguiente. Si no lo recibes, reclámaselo directamente; no puedes sustituirlo con un estado de cuenta.

¿Cómo se calculan los intereses reales deducibles?

Este es el punto que más confunde a los contribuyentes. La fórmula que usa el SAT es la siguiente:

Interés real = Interés nominal pagado − (Saldo promedio del crédito × Tasa de inflación del ejercicio)

En la práctica, la institución financiera ya realiza este cálculo y lo refleja en el CFDI o en la constancia de intereses. El campo que debes capturar en la declaración anual es "Intereses reales efectivamente pagados". Si el resultado es negativo (lo que ocurre cuando la inflación supera los intereses nominales), el monto deducible es cero; nunca se genera un ingreso acumulable por este concepto.

Ejemplo ilustrativo (cifras hipotéticas)

Concepto	Monto anual (MXN)
Intereses nominales pagados en el ejercicio	$48,000
Saldo promedio del crédito	$900,000
Tasa de inflación del ejercicio (supuesto: 4.5%)	4.5%
Ajuste inflacionario (900,000 × 4.5%)	$40,500
Interés real deducible	$7,500

En este ejemplo, de los $48,000 pagados en intereses nominales, solo $7,500 son deducibles ante el SAT. Estos $7,500 reducen tu ingreso acumulable y, según la tasa marginal que te corresponda, pueden traducirse en un ahorro real de ISR. Las cifras de inflación utilizadas en el cálculo oficial corresponden al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicado por el INEGI; verificá los factores vigentes para 2026 directamente en el SAT.

Límite de la deducción: el techo del 15% y las 5 UMAs

Además del límite en el monto del crédito (750,000 UDIs), las deducciones personales en su conjunto —que incluyen gastos médicos, colegiaturas, donativos, aportaciones complementarias al AFORE y, claro, intereses hipotecarios— tienen un tope global establecido en el artículo 151 de la LISR:

• El total de deducciones personales no puede exceder la cantidad que resulte menor entre el 15% de tu ingreso total anual y el equivalente a 5 veces el valor anual de la Unidad de Medida y Actualización (UMA).

El valor de la UMA se actualiza cada año en febrero conforme al INEGI. Para 2026, consulta el monto exacto en el Diario Oficial de la Federación o en el portal del SAT, ya que determina el techo máximo de tus deducciones personales (vigente 2026, verificá en el SAT).

Esto significa que aunque hayas pagado intereses reales significativos, si tus otras deducciones personales ya consumen ese límite, el beneficio fiscal de la hipoteca podría verse reducido o incluso anulado. Planificar el orden y la suma de tus deducciones antes de presentar tu declaración te permite optimizar el resultado.

Paso a paso: cómo declarar los intereses hipotecarios

1. Descarga tu constancia o CFDI de intereses de tu banco o institución. Hazlo en enero o febrero, cuando ya está disponible el resumen anual del ejercicio anterior.
2. Ingresa al portal del SAT (sat.gob.mx) con tu RFC y contraseña o e.firma y accede al módulo "Declaración Anual — Personas Físicas".
3. El SAT precarga automáticamente la información que las instituciones financieras le reportan. Verifica que los datos coincidan con tu constancia; si hay diferencias, edita manualmente el campo de intereses reales.
4. En la sección "Deducciones personales", localiza el apartado de Intereses reales por créditos hipotecarios e ingresa el monto que indica tu constancia.
5. Captura los datos del acreedor (RFC, nombre de la institución, número de contrato).
6. Revisa el resumen de la declaración. Si el sistema arroja saldo a favor, puedes solicitar la devolución directamente en la misma plataforma mediante transferencia CLABE.
7. Envía y conserva el acuse de recibo. Guarda también la constancia de intereses y el CFDI por al menos cinco años, que es el plazo de prescripción fiscal ordinario.

Errores comunes que debes evitar

1. Deducir el total de los intereses nominales

Solo los intereses reales son deducibles, no el monto total que aparece en tus estados de cuenta. Usar el total nominal infla la deducción y puede generar observaciones o requerimientos del SAT.

2. No tener el CFDI o la constancia en tiempo y forma

Un estado de cuenta bancario no sustituye al CFDI de intereses. Si tu banco no lo ha emitido, exígelo antes de presentar tu declaración.

3. Olvidar el límite del 15% / 5 UMAs

Muchos contribuyentes suman todas sus deducciones sin considerar el tope global y se sorprenden cuando el sistema del SAT ajusta automáticamente el monto. Calcula primero el techo y después prioriza las deducciones de mayor impacto.

4. Crédito sobre el límite de 750,000 UDIs

Si tu crédito es mayor al equivalente en pesos de 750,000 UDIs, no puedes aplicar esta deducción en absoluto. El límite aplica al monto original del crédito, no al saldo actual.

5. Inmueble que no es casa habitación

Un crédito para comprar una oficina, un local o una propiedad que rentas a terceros no da derecho a esta deducción personal. El inmueble debe ser tu residencia principal.

Créditos en cofinanciamiento: ¿qué pasa si tienes INFONAVIT + banco?

Los créditos de cofinanciamiento (por ejemplo, INFONAVIT más un banco comercial) son comunes en México. En estos casos:

• Cada institución emite su propia constancia de intereses por la parte del crédito que le corresponde.
• Puedes incluir ambas constancias en tu declaración, siempre y cuando el total del crédito no supere las 750,000 UDIs.
• El SAT suele precargar la información de INFONAVIT; verifica que también aparezcan los datos del banco.

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Preguntas frecuentes sobre la deducción de intereses hipotecarios

A continuación encontrarás las dudas más comunes que tienen los contribuyentes mexicanos al momento de aplicar esta deducción.